Oppsigelse av leieforhold – litt av det du trenger å vite
Oppsigelse av leieforhold kan være en utfordrende prosess både for utleier og leietaker.
Det krever spesielt at du som utleier har god forståelse av lover og regler i Husleieloven og forståelse av kontraktens betingelser for å unngå konflikter.
Leietaker som planlegger å flytte ut må være oppmerksom på frister og forpliktelser for å unngå potensielle straffekrav. Det å flytte kan medføre endring i økonomien, livssituasjonen og arbeidet. Derfor er det laget strenge lover og sterke vern for leietaker som er viktig at utleier overholder.
Det kan hende du som utleier har erfaring med oppsigelse av leieforhold. Hvis ikke, er det viktig å merke seg at hvordan og når man sier opp leiekontrakten avhenger av hva slags husleiekontrakt som er inngått.
Eksempelvis er det forskjellige regler for en tidsbestemt leiekontrakt i forhold til en tidsubestemt kontrakt. Med andre ord er det mange forhold som må tas hensyn til.
I denne artikkelen vil vi belyse temaer som er viktig å ta stilling til ved oppsigelse av leiekontrakt. Har du tatt en vurdering av disse faktorene så kan du gjennomføre oppsigelsen på en strukturert måte, som sikrer en rettferdig og smidig overgang – for begge parter.
Er du utleier og ønsker bistand i prosessen med oppsigelse av leieforhold? Vi i Boligtall fikser det og hjelper deg med det meste i prosessen med avslutning av leieforhold.
Kontakt oss nedenfor for et tilbud.
En godt utformet leiekontrakt er viktig ved oppsigelse
Leiekontrakten og lovverket angir hvilke rettigheter, plikter og prosedyrer som skal følges av begge parter. Her finner du bestemmelser om oppsigelsestider, formkrav på selve oppsigelsen, innhold i en oppsigelse og krav til tilstanden til leieobjektet ved utflytting.
For leietaker og utleier er det viktig å kunne dokumentere hva som faktisk er avtalt, i tillegg til dokumentasjon på tilstand av boligen ved innflytting. En god leiekontrakt og overtakelsesprotokoll er derfor essensiell ved innflytting.
Jo mer detaljert leiekontrakten er, dess bedre. Kontrakten gir grunnlag for rettslig handling dersom enten leietaker eller utleier ikke overholder avtalen. Kontrakten kan da være avgjørende for å beskytte begge parters interesser.
Med en god kontrakt og en ryddig overtakelsesprotokoll kan mange misforståelser og konflikter unngås. Følger du bestemmelsene i lovverket og i leiekontrakten sikrer du at oppsigelse av leieforhold skjer på lovlig vis. En sikrer også at begge parter føler seg trygge på at deres rettigheter og forpliktelser er ivaretatt.
Dette fremmer en rettferdig og god avslutning av leieforholdet.
Ulike regler for ulike leiekontrakter
Før man starter arbeid med oppsigelse bør man sette seg inn i hvilke lover og regler som gjelder for den type kontrakt man har brukt i det aktuelle leieforholdet.
Har du eller dere valgt tidsbestemt leiekontrakt eller tidsubestemt leiekontrakt?
Du kan lese mer om forskjeller ved-, lover og regler for de ulike kontraktene på denne siden.
Hva gir grunnlag for oppsigelse av leieforhold?
Utleiers oppsigelse – tidsubestemte leiekontrakter
Ønsker utleier å si opp en tidsubestemt leiekontrakt må utleier ha en begrunnelse for hvorfor leiekontrakten skal sies opp. Som utleier kan du ikke si opp kontrakten bare fordi du har lyst. Du må ha en konkret begrunnelse som etter husleieloven gir deg rett til å gi leietaker oppsigelse. Regelverket finnes i husleieloven § 9-5. Disse grunnene er:
a) Husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden
b) Riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,
c) Leieren har misligholdt leieavtalen, eller
d) Det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen
Disse punktene gir utleier rett til å si opp leietaker med tidsubestemt leiekontrakt.
Hva betyr egentlig i disse punktene? Under tar vi en overordnet gjennomgang av dette.
Vær klar over at hver enkelt situasjon må vurderes separat og ved tvilstilfeller vil tvilen ofte komme leietaker til gode.
Vi går igjennom husleielovens § 9-5
§ 9-5. a. Bestemmelsen lyder: «Husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden» Dersom du leier ut en leilighet du eier privat, eller en hybel i privat eiet bolig, kan dette punktet gi deg gyldige grunner til oppsigelse dersom du eller andre som tilhører din husstand faktisk skal benytte boligen selv. Dersom du leier ut fra AS vil dette punktet neppe gi deg grunnlag for å kunne si opp en leietaker.
§ 9-5. b. Bestemmelsen lyder: «Riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes». Hvis bygget skal rives vil du ha gyldig grunn til oppsigelse. Hvis leiligheten skal gjøres om fra en stor leilighet til to mindre vil det antagelig gi deg gyldig grunn. Skal det males en vegg og legges nytt gulv pga. slitasje, vil det neppe gi gyldig grunn til oppsigelse. Riving eller ombygging betyr vesentlige endringer. Vedlikehold er i de aller fleste tilfeller ikke grunn god nok til oppsigelse.
§ 9-5. c. Bestemmelsen lyder: «Leieren har misligholdt leieavtalen». Som mislighold av leieavtalen regnes:
- Dersom leietaker ikke har betalt husleie eller gjentatte ganger har betalt den for sent
- Dersom leietaker ikke har betalt inn depositum
- Dersom leietaker ikke følger husordensregler
- Dersom det er brudd på vedlikehold og endringer i leiligheten utenfor avtalen
- Fremleie utenfor avtalen
- Andre forhold som utgjør vesentlig mislighold etter avtalen.
Hvert av disse punktene vurderes konkret for hver enkel situasjon og hvert enkelt tilfelle. Et enkelt tilfelle av for sent betalt husleie eller ett enkelt tilfelle av husbråk utgjør neppe mislighold og derav grunnlag for oppsigelse. Ofte må det være vedvarende brudd som ikke blir rettet opp etter at Utleier har bedt om endring. Det er også utleiers oppgave å dokumentere slike prosesser og brudd.
§ 9-5. d. Bestemmelsen lyder: «Det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen». Om det foreligger annen saklig grunn, er noe som må vurderes ved hvert enkelt tilfelle. Saklige grunner vurderes gjerne med tanke på å beskytte leietaker.
Utleiers oppsigelse – tidsbestemte leiekontrakter
Tidsbestemt leiekontrakt avsluttes ved kontraktens utløp. Det er dette som er hensikten med en tidsbestemt kontrakt. Startdato og sluttdato er avtalt ved inngåelsen av leiekontrakten.
Skal utleier kunne si opp en tidsbestemt kontrakt før utløpet av kontrakten, må det være avtalt at utleier har rett til slik oppsigelse i kontrakten.
Er det i kontrakten avtalt at utleier kan si den opp i leieperioden, må utleier forholde seg til de samme bestemmelsene som i ved en oppsigelse av tidsubestemt leiekontrakt.
Er det ikke skriftlig avtalt i kontrakten at utleier kan si opp den tidsbestemte leiekontrakten, så er det i praksis vanskelig for utleier å avslutte leieforholdet før kontraktens utløp.
Det finnes likevel muligheter for å heve leiekontrakten dersom leietaker misligholder kontrakten. Dette er regulert i Husleielovens § 9-9.
Som utleier er det mange lover og regler å forholde seg til, så dersom du har manko på tid og ressurser kan vi hjelpe med de oppgavene du ønsker relatert til oppsigelse av leieforhold.
Kontakt oss for et tilbud
Leietakers oppsigelse av leieforhold
Mange av bestemmelsene i husleieloven er laget for å verne leietakers interesser. Derfor er det ofte enklere for leietaker å si opp en leiekontrakt enn der er for utleier.
Ved oppsigelse av leiekontrakt bør leietaker sjekke hva som står i leiekontrakten før oppsigelsen gis til utleier.
I tidsbestemte leiekontrakter kan leietakers rett til oppsigelse være begrenset. Dette da tidsbestemte kontrakter gjerne har en startdato og sluttdato.
Det kan også være avtalt at kontrakten er uoppsigelig eller bindende for leietaker i en kortere periode enn leiekontraktens varighet, så det er viktig å lese kontrakten nøye.
Leietakers oppsigelse kan være muntlig dersom det ikke er avtalt i leiekontrakten at leietaker også må gi oppsigelsen skriftlig.
For leietaker er det ikke et krav om å måtte oppgi grunn for oppsigelse.
Utleietall
- Erfarne utleiemeglere
- Regnskap og årsoppgjør
- Drift og vedlikehold
- Gode leiepriser
- Vi tilpasser løsning etter ditt behov